物業資金與風險
傭金、自僱與不固定收入，如何準備按揭評估？
整理收入的來源、持續性及文件對照，避免把營業額或偶發入賬當作穩定還款能力。
先掌握重點
不固定收入並不等於不能申請，但銀行如何認可收入須逐案審核。重點是完整、真實及可互相核對的資料，並預留淡季現金。
先分清營業額、盈利與個人可用收入
自僱人士收到客戶款項，未必代表全部可用於家庭供款；還要支付營運成本、稅款及其他承擔。可以先建立業務與家庭兩張收支表，再標示實際可轉入家庭使用的金額。傭金收入則可按來源與入賬時間整理，保留有高有低的月份。不要只挑最好月份去推算，這會令自己的預算與銀行看到的全年情況相距太遠。
讓不同文件說明同一件事
銀行公開清單通常按僱員、自僱及其他收入類型要求資料。可把收入證明、稅務文件、業務資料及銀行入賬按月份對照，指出名稱或付款時間不同的原因。以個別銀行清單為起點，再向申請銀行確認所需期間及補件要求；不能假定所有銀行做法一致。若一筆款項只是借款、親友還款或出售資產所得，應如實分類，而非混作經常營業收入。
淡季供款要用實際現金安排
全年平均收入可以協助看方向，但供款在每個付款日都要處理。建議把旺季收入中需要保留給淡季的部分另列出來，並檢查稅款、家庭費用及業務付款是否同時到期。若收入延遲兩個月會令供款不足，就要先建立緩衝或調整貸款金額。此處所作的是家庭預算分析，不代表銀行的收入計算方式，也不構成任何批核保證。
收入貨幣與供款貨幣也要對上
若主要收入以其他貨幣收取，而按揭以港元還款，應計算兌換後實際可用金額，另預留時間及成本。銀行產品資料提醒，收入與貸款貨幣不同會涉及匯率風險。可以用較不利的匯率假設測試家庭預算，但不要預測匯價必定回升，也不要把未完成的海外收款當成即日可用現金。跨境收入所需證明，應直接按銀行要求準備。
重大收入轉變應及早提出
轉職、開業初期、主要客戶流失或準備退休，都會影響日後供款來源。申請期間有變更應及時通知銀行，並更新自己的預算，而非只沿用最初估算。對沒有固定收入的情況，金管局亦介紹銀行可能按資產及負債評估的方式，但是否適用仍由個案決定。先取得清楚評估，再作有約束力的交易安排，會比依靠傳聞中的『特殊批法』可靠。
常見問題
有傭金收入，是否只需交最高收入月份？
不宜。應按銀行要求提交涵蓋指定期間的完整資料，並如實說明收入波動。
沒有固定薪金是否一定不能做按揭？
不能一概而論。銀行可能按個案審查收入、資產及負債，須由申請銀行確認適用方法。
官方資料與延伸閱讀
資料核對日期：2026-10-01。銀行批核、計劃資格、費用及法例可能更新，請以官方最新資料及正式書面條款為準。本文提供一般知識，個人情況應向銀行、律師或合資格專業人士查詢。
